住宅宿泊事業法の基本（年180日の数え方と定期報告）

住宅宿泊事業法（民泊新法）の民泊は、届け出た住宅で人を泊める日数が1年間で180日までの事業です。1年は4月1日の正午から、1日は正午から翌日の正午までで数えます。届け出たあとは、偶数月の15日までに前の2か月分の実績を届出先へ報告します。

民泊を営める住宅

届け出られるのは、法律でいう「住宅」に当たる家屋です。台所、浴室、便所、洗面設備の4つがそろい、人の居住に使われていると認められることが条件です（住宅宿泊事業法2条1項、同法施行規則1条・2条）。

泊めていない期間に店舗や事務所、レンタルルームなどほかの事業に使う家屋は住宅に当たりません（規則2条）。居住に使った履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションなども、随時居住には入りません。

設備は1棟の中になくてもかまいません。同じ敷地の建物を一体で使う権限があれば、浴室のない離れと母屋を1つの住宅として届け出られます（どちらの建物も登記が要ります）。

近くの公衆浴場で浴室に代えることはできません。浴室は浴槽がなくてもシャワーがあれば足り、3点ユニットバスは浴室、便所、洗面設備がそれぞれあるとみなされます（ガイドライン）。

届出住宅は建築基準法でも住宅や共同住宅などとして扱われ、ホテル・旅館への用途変更の手続きは要りません（法21条）。住宅の要件に当たらない建物で宿泊料を受けて人を泊めるなら、旅館業の許可などが要ります（簡易宿所の許可と用途変更）。

年180日の数え方

180日は事業者ごとでなく、届出住宅ごとに数えます。事業者が替わっても、同じ期間に泊めた日は前の事業者の分と通算する決まりです（規則3条、ガイドライン）。その住宅で新しく始める人は、期間中の宿泊実績を届出先に確かめておきます。

数えるのは、宿泊料を受けて実際に泊めた日です。宿泊料を受けた日数や、宿泊者を募集した日数ではありません。正午で区切った1日の中に泊まった組がいれば、その日は1日と数えます。

1か月が線になるのは、旅館業と賃貸を分ける目安の期間が原則1か月とされているためです（ガイドライン）。賃貸借にするなら、宿泊の前に契約を結んでおく必要があります。

180日を超えたときと条例の制限

180日を超えて泊めた分は、旅館業法の許可がなければ無許可営業です（旅館業法3条1項、ガイドライン）。住宅の要件を満たさなくなった家屋で泊めた場合も同じ扱いで、罰則は6か月以下の拘禁刑か100万円以下の罰金、またはその両方です（旅館業法10条1号）。

180日は法律の上限です。都道府県と、事務を担う保健所設置市や特別区は、条例で区域と期間を決めて、営業できる日をさらに絞れます（法18条）。2026年7月15日の国の技術的助言は、住宅地などで新しい事業を禁じる制限（ゼロ日規制）も、合理的に必要な限度で条例で定められるとしました。

条例の中身は区や市で違うので、建物のある区や市に確かめてください。東京23区の区ごとの制限は東京23区の民泊条例の比較に載せています。

定期報告の時期と中身

事業者は届出住宅ごとに、偶数月の15日までに、その前の2か月分を届出先へ報告します（法14条、規則12条）。出し方は民泊制度運営システムが原則です。

泊めた日が0日でも報告します。賃貸に出している間や休業中も同じです（ガイドライン）。報告をしない、うその報告をすると、30万円以下の罰金の対象です（法76条3号）。

報告がなく連絡もつかないときは、届出先が現地を確かめることがあります。事業の実態がないと確かめられて30日が過ぎると、届出先は廃業したものとみなしてよいとされています（ガイドライン）。

管理業者に委託していても、報告の義務は事業者に残ります。宿泊者名簿は管理業者が付けるので、報告に使う人数などを受け取る時期を管理受託契約で決めておくのが望ましいとされています（ガイドライン）。

この報告は、消防設備の点検結果の報告とは別の制度です。消防の報告は関係者が消防署へ出すもので、(5)項イの民泊は年1回です（消防設備点検報告書の出し方）。

届け出たあとの事業者の義務

届け出たあとの業務の義務は、法5条から14条にあります。このうち5条から10条の6つは、管理業者に委託すると管理業者が負います（法11条2項、36条）。仲介の委託、標識、定期報告は、委託しても事業者の義務のままです。

11条は、人を泊める間に事業者が不在になる場合と居室が5を超える場合に、管理業務を住宅宿泊管理業者1社へ委託させる決まりです。どの場合に当たるかは家主居住型と家主不在型の違いに書きました。

名簿、標識、定期報告の違反は30万円以下の罰金です（法76条）。衛生や苦情への対応のように直接の罰則がない義務も、業務改善命令に従わなければ罰金の対象です。

事業者が替わるときと廃業するとき

住宅宿泊事業法には、事業を引き継ぐ規定がありません。事業者が替わるときは、前の事業者が廃業を届け出て、新しい事業者が届け出る形です（ガイドライン）。条例で新しい事業を禁じた区域では、事業者が替わると新しい届出になるため、その住宅で続けられないと国の技術的助言は書いています。

廃業の届出は30日以内で、個人の事業者が亡くなったときは相続人が知った日から30日以内です。出さないと20万円以下の過料の対象です（法3条6項、79条）。

氏名や住所、法人の役員などが変わったときの変更の届出も30日以内です。管理業者を替えるときは、替える前に届け出ます（法3条4項）。届出書と添付書類は民泊の届出の書類と流れにあります。

届出書を人に作ってもらうなら、行政書士の業務です（行政書士法19条）。当社は消防設備の会社で、届出や定期報告の書類の作成と提出はしていません。

よくある質問

年の途中から始めても、180日まで泊められますか。

上限は180日のままです。期間は届出の日に関係なく4月1日正午からの1年で、始めた月で上限を割り引く定めはありません。ただ、泊められるのは次の4月1日正午までの残りの日数までで、同じ住宅で前の事業者が泊めた日は通算します。

家主居住型でも180日の上限はありますか。

あります。180日は住宅宿泊事業の定義（法2条3項）なので、家主居住型も家主不在型も同じです。条例の期間の制限は、家主居住型を対象から外している区や市もあります。

宿泊料を受けずに家族や友人を泊めた日も数えますか。

数えません。数えるのは宿泊料を受けて実際に泊めた日です（ガイドライン）。

この記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の扱いは、届出先の自治体や税務署などの判断によります。