住宅宿泊管理業者への委託と登録（要件と契約で確かめること）

人を泊める間に事業者が不在になる民泊と、居室が5を超える民泊は、原則として管理業務の全部を住宅宿泊管理業者1社に委託します（住宅宿泊事業法11条1項）。管理業者は国土交通大臣の登録を受けた事業者で、委託すると衛生や宿泊者名簿、苦情への対応などの義務は管理業者が負います。

委託しなければならない場合

不在の考え方と標識の違いは家主居住型と家主不在型の違いに書きました。委託しなければならないのに委託しないと、50万円以下の罰金の対象です（法75条）。

委託の決まり

委託は、管理業務の全部を1社に契約で任せる形です（法11条1項、規則9条1項1号）。複数の業者に分けて頼むことも、一部を事業者が自分ですることも認められません（ガイドライン）。管理業者のほうは業務の一部を別の業者に再委託できますが、全部の再委託は禁じられています（法35条）。

委託する前に、届出書と添付書類の内容を管理業者に知らせます（規則9条1項2号）。届出書には管理業者の名称と登録番号、管理受託契約の内容を書き、契約のときに受け取った書面の写しを付けます（規則4条）。

管理業者を替えるときや、あとから委託を始めるときは、その前に届け出ます（法3条4項）。委託は契約で決めた業務の始まりの日になされたと解されるので、その日までに変更を届け出る決まりです（ガイドライン）。

管理業者がすること

管理業者が負うのは、法5条から10条の業務と、届出住宅の維持保全です（法2条5項、36条）。維持保全の範囲は管理受託契約で明確に決めることになっています（ガイドライン）。

管理業者には、業者としての義務もあります（法37条〜40条、国土交通省関係の施行規則19条・21条）。

• 業務に就く従業者に、従業者証明書を持たせる。
• 営業所ごとに帳簿を備え、事業年度の末日で閉じて5年保存する。
• 営業所ごとに標識を掲げる。
• 事業者の事業年度の終了後と契約期間の満了後に、業務の実施状況、住宅の維持保全の状況、苦情の発生状況を書いた報告書を渡して説明する。

管理業者から業務の一部の再委託を受けて清掃などをする業者は、管理業の登録が要りません。再委託先の仕事の責任は、委託を受けた管理業者が負います（ガイドライン）。

管理業者の登録

住宅宿泊管理業を営むには国土交通大臣の登録が要ります（法22条）。申請の窓口は、主な営業所を受け持つ地方整備局か北海道開発局で、沖縄県は沖縄総合事務局です（国土交通省関係の施行規則24条、ガイドライン）。民泊制度運営システムで申請するのが原則で、標準処理期間は90日です（ガイドライン）。

登録は5年ごとに更新します。更新の申請は有効期間が満了する日の90日前から30日前までで、手数料は19,700円、電子申請なら19,100円です（法22条、住宅宿泊事業法施行令2条1項、国土交通省関係の施行規則3条）。

事業者自身が登録を受けて自分で管理すれば、不在になっても委託は要りません（法11条1項ただし書）。登録を受けずに管理業を営むと、1年以下の拘禁刑か100万円以下の罰金で、両方を科されることもあります（法72条）。登録は2026年9月時点で4,740件です（観光庁）。

委託契約の前に確かめること

管理業者は、契約を結ぶ前に書面を渡して説明し、結んだあとにも書面を渡す決まりです（法33条、34条）。説明しなければならない事項は省令で決まっています（国土交通省関係の施行規則14条）。

このほか、ガイドラインは次のことを管理受託契約で決めておくとしています。

• 注意しても改まらない宿泊者に退室を求めるための、宿泊契約を解除する権限。
• 事業者が居室の広さに応じた人数を超えて予約を受けたときに、管理業者が宿泊を断る権限。
• 非常用照明器具など、安全のための器具を設けて維持する費用の負担。
• 宿泊者の本人確認の方法。

消防設備の点検と消防署への報告は消防法の義務で、管理業務の委託で管理業者に移るものではありません。誰が点検を手配し、誰の名前で報告するかは、契約のときに別に決めておきます。所有者と運営する側の分け方は複数物件・運営代行の民泊の防災管理にあります。

国の立入検査で指導が多かったこと

国土交通省は令和7年度に、全国の住宅宿泊管理業者のうち44業者に立入検査をして、35業者に是正を指導しました（2026年5月29日公表）。多かったのは、帳簿の備付けなど、事業者への定期報告、従業者証明書の携帯などの順です。

よくある質問

委託すれば、都道府県知事などへの定期報告も管理業者が出してくれますか。

出す義務は事業者に残ります。委託で管理業者に移るのは5条から10条の義務で、定期報告（14条）は入っていないためです。宿泊者の数などは名簿を付ける管理業者が持っているので、受け取る時期を契約で決めておくよう、ガイドラインは勧めています。

遠くの管理業者に委託できますか。

法律に距離の決まりはありませんが、所在地や人員の体制などから見て管理が行き届かないことが明らかな契約は禁じられています（国土交通省関係の施行規則13条3号、ガイドライン）。苦情で現地へ行くまでの時間は、ガイドラインの目安が30分以内（交通事情で時間がかかる場合は60分以内）で、区の条例や基準でさらに短くしているところもあります。目安と区の例は民泊の騒音・ごみ・苦情の対応に書いています。

この記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の扱いは、届出先の自治体や税務署などの判断によります。