東京23区の民泊条例の比較（制限区域と営業できる日）

東京23区の民泊（住宅宿泊事業）は、法の上限の年180日に加えて、区の条例で営業できる区域と期間が決まっています。2026年11月7日時点で、制限は住居専用地域だけの区から区の全域で平日を止める区まで幅があり、北区と豊島区にはまだ区域の制限がありません。

区ごとの制限区域と営業できない期間

制限区域は条例で民泊の実施を制限する区域で、営業できない期間はその区域で人を泊められない期間です。制限区域の外は、法の上限の年180日まで営業できます（住宅宿泊事業法2条3項、18条）。

区域は用途地域で決める区が多く、敷地が区域の内と外にまたがるときの扱いも区で違います。千代田、文京、板橋、練馬、足立、葛飾、江戸川の各区と2027年1月7日からの北区は敷地の過半で判定し、豊島区は一部でもかかれば全部を区域内とします。物件の用途地域と文教地区は、届出の前に区の窓口で確かめてください。

区ごとの届出住宅の数とこれまでの推移は東京23区の民泊データに載せています。

区域の広さと営業できる日で分けた23区

右下に行くほど制限が強く、区の全域で平日を止める6区は、物件の場所を選んでも営業できるのは週末と区が除く祝日などです（墨田区は常駐すれば制限なし）。住居専用地域だけを区域にする区では、商業地域や近隣商業地域などの物件なら年180日まで営業できます。

平日の止め方と泊められる夜

期間は曜日の正午で区切られているので、同じように平日を止める区でも、泊められる夜の曜日が違います。

祝日の扱いも区で違います。江東、中野、荒川、葛飾は祝日の夜、世田谷は休日の夜、練馬は祝日の前の夜と祝日の夜、杉並は祝日の前の夜を営業できます。台東は祝日と年末年始を、葛飾は12月29日〜1月4日を制限の期間から除き、品川は平日の祝日も営業できず、足立は12月31日〜1月3日も営業できません。

家主居住型と常駐の扱い

家主が住む型や管理者が常駐する型を制限から外すかどうかは区で違い、外す場合の条件も区ごとに決まっています。

• 家主居住型は対象外：港区、墨田区、杉並区、大田区、葛飾区。北区の2027年1月7日からの制限も、居住型と隣接に住む不在型を除きます。
• 家主居住型は一部の区域だけ制限：千代田区は文教地区等と学校等の周辺100mで日曜正午〜金曜正午を止め、人口密集区域では家主居住型を制限していません。
• 条件を満たす家主居住型だけ可：中野区は、住民票が同じで3年以上住む家主同居型（区長の許可）。渋谷区は、個人で、管理する居室が5以下、生活の本拠が同じ建物などにある場合。江戸川区は、居住の期間、不在にならないこと、居室の数の要件をすべて満たす場合。
• 常駐などで制限なし：墨田区は届出住宅の中などで管理業務をする人が常駐する場合、葛飾区は管理業務をする人が騒音などに気付ける場合として規則で定める場合。板橋区は管理業者の事務所が同じ建物、敷地か隣にあり、すぐ対応できる場合。
• 家主居住型も同じ制限：中央区、新宿区、文京区、江東区、品川区、目黒区、荒川区、練馬区、足立区と、2026年10月1日以降に届け出た台東区。

豊島区の例外の定めは確かめられていないので、区の窓口で聞いてください。法律の上での不在の考え方は家主居住型と家主不在型の違いに書きました。

決まっている改正と案

2026年11月7日時点で施行日が決まっているのは5区で、多くは施行日より前の届出に改正前の規定を使います。豊島区だけは、前からの届出も12月16日から年120日になります。

施行日の順の一覧と、旅館業を含めた時系列の図は2026年から2027年に施行される東京の改正に載せています。

区を選ぶ前に確かめること

区が違っても、消防の設備の基準は23区で同じです。受け持ちの消防署の調べ方は東京23区の民泊と消防署にあります。届出の書類の作成を人に頼むなら行政書士の業務で、当社は書類の作成や届出の代行はしていません。

よくある質問

改正前に届け出た民泊を買えば、改正前の規定で営業を続けられますか。

届出者が替わると新しい届出が要ります。国の通知（2026年7月15日）は、新たな実施が禁止されたあとに届出者が替わると、その住宅で続けることはできないとしていて、中身は国のゼロ日規制の通知に書きました。買う前に、新しい届出にかかる区の制限を区の窓口で確かめてください。

旅館業の許可なら、区の民泊の制限はかかりませんか。

住宅宿泊事業の条例はかかりません。ただ、ホテル・旅館は住居専用地域などに建てられず（建築基準法48条）、宿泊者がいる間の常駐を求める区もあります。区ごとの決まりは旅館業の常駐義務に書きました。

この記事は掲載した時点の情報をまとめたものです。個別の扱いは、建物のある自治体の判断によります。