家主居住型と家主不在型の違い（不在の考え方と管理業者への委託）

家主居住型と家主不在型は、ガイドラインなどが使う呼び名で、住宅宿泊事業法の言葉ではありません。法律は、人を泊める間に事業者本人が不在になるかと居室の数で、住宅宿泊管理業者への委託が要るかを決めています（住宅宿泊事業法11条1項）。

委託が要るかどうかの判定

先に見るのは居室の数です。居室が5を超えると、家主が住んでいても委託が要ります（法11条1項1号、住宅宿泊事業法施行規則9条2項）。居室は、宿泊グループがそれぞれ独立して使える部屋の数で数えます（ガイドライン）。

不在の考え方

不在から除かれるのは、日常生活で通常行う行為に要する時間の範囲の外出です（規則9条3項）。ガイドラインは生活必需品の買物などを想定して、原則1時間、最寄りの店の位置や交通手段で長くかかる場合は2時間程度までとしています。仕事などで続けて長い時間いない場合は、この範囲に入りません。

見るのは事業者本人がいるかどうかで、家族や従業員がいるかは関係しません（ガイドライン）。住民票の住所がその家にあっても、泊める間に本人が長く家を空けるなら不在です。

同じ建物や隣に住んでいる場合

不在になっても、事業者の住まいと届出住宅が同じ建物か同じ敷地にあるか隣接していて、自分で管理する居室が合計5以下なら、委託は要りません（規則9条4項）。隣接は、間に視界や音を遮るものがなく行き来が容易で、おおむね道路一本分ほどの距離の範囲です（ガイドライン）。

同じ建物や敷地でも、敷地が広く離れているなどで、届出住宅の騒音などに気づけないことが明らかなら、この例外に当たりません。自分の住まいも長く空ける間は、例外の形でも委託が要るとガイドラインは書いています。

届出書の「不在とならない」の欄は、非常用照明などの安全措置が要るかを確かめるためのもので、届出住宅の中に住んでいる場合に使います。隣に住んでいるだけでは当たらず、この例外の形は、法律の上では不在で委託だけが要らない扱いです（規則4条3項10号、ガイドライン）。

委託すると変わること

委託すると、法5条から10条の義務は管理業者が負い、事業者には適用されません（法11条2項、36条）。委託は管理業務の全部を1社に任せる形で、分けて頼むことも、一部を自分ですることもできません（規則9条1項1号、ガイドライン）。

家主が住んでいて委託の義務がない場合は、清掃などの一部をほかの業者に頼めます。この場合、5条から10条の義務は事業者に残ります（ガイドライン）。委託先の選び方と契約で確かめることは住宅宿泊管理業者への委託と登録に書きました。

標識と仲介サイトの表示

届出住宅に掲げる標識の様式は、管理のしかたで決まります（規則11条）。

家主が住む場合は、宿泊者の居室と家主の居室を分け、どちらも鍵をかけられる作りが望ましいとされています（ガイドライン）。仲介サイトに載せるときは、家主居住型で不在にならないことを示すよう、ガイドラインは勧めています。

消防と安全措置の扱いの違い

消防法の判定も家主が不在になるかで分かれますが、委託の線とは別に見ます。人を泊める間に家主が不在になれば、広さに関係なく(5)項イ（旅館やホテルと同じ区分）で、家主がいても宿泊室の床面積の合計が50㎡を超えれば(5)項イです（消防庁リーフレット）。

不在かどうかは、戸建ては棟、共同住宅は住戸で見ます。隣や同じマンションの別の住戸に住んでいて委託が要らない場合も、消防では不在の扱いです。必要な設備と点検は家主不在型の民泊の消防設備と点検の義務にあります。

住宅宿泊事業法6条の安全措置も、家主が住んでいるかで変わります。家主が不在にならず宿泊室の床面積の合計が50㎡以下なら、非常用照明器具と防火の区画などは要りません（国土交通省関係の施行規則1条、平成29年国土交通省告示第1109号）。一戸建てと長屋のそのほかの措置は、この場合も宿泊者が使う部分の床面積や階数で要否が決まります。

条例による扱いの違い

区や市の条例には、営業できる期間の制限を家主不在型だけにかけるものも、家主居住型にも同じ制限をかけるものもあります（法18条）。家主居住型かどうかで営業できる日が変わる区域があるので、建物のある区や市に確かめてください。東京23区の区ごとの違いは東京23区の民泊条例の比較に載せています。

よくある質問

家主居住型で始めて、あとから家主不在型に変えられますか。

変えられます。委託を始める前に、管理業者の名称や登録番号、管理受託契約の内容を変更として届け出て、標識も第6号様式に替えます（法3条4項、規則11条）。宿泊室が50㎡以下でも、非常用照明器具などの安全措置が原則として要るようになります。消防では(5)項イの設備が要るので、消防署にも先に相談してください。

家主が住んでいても、管理業者に委託できますか。

できます。委託している間、事業者が届出住宅にいてもかまいません。この場合も5条から10条の義務は管理業者が負います（ガイドライン）。

この記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の扱いは、届出先の自治体や税務署などの判断によります。