民泊のゼロ日規制の通知で自治体ができるようになったこと

2026年7月15日、厚生労働省、国土交通省、観光庁の担当課長が、民泊（住宅宿泊事業）のゼロ日規制について自治体に通知を出しました。民泊が増えると見込まれる住宅地や学校などの周りで、新しく民泊を始めることを条例で禁止できると示し、強い必要性があれば既存の届出住宅にも猶予期間を置いて制限をかけられるとしています。内容は2026年11月7日時点のものです。

通知が出るまでの国の扱い

住宅宿泊事業法は、騒音などで生活環境が悪くなるのを防ぐため、区域と期間を決めて民泊を制限する条例を認めています（18条）。ただ、2017年12月に作られたガイドライン（住宅宿泊事業法施行要領）は、区域の中で一年中認めないゼロ日規制を「適切ではない」としてきました。

7月15日の通知は地方自治法245条の4第1号の技術的助言で、あて先は届出を受ける都道府県、保健所設置市、特別区の担当部局です。ゼロ日規制については、ガイドラインの記載に代えて、この通知を参考にするよう書いています。ガイドラインへの反映は「然るべき時期」とされていて、11月7日時点で民泊制度ポータルに載っているガイドラインは令和6年12月24日改正のままです。

自治体が選べるようになった規制

通知が挙げる規制の形は次のとおりです。ゼロ日規制は、自治体の判断で合理的に必要と認められる限度で行えるとし、新しく始める民泊への制限の例は、今後民泊が増えると見込まれる場合として挙げています。どれも「考えられる」「可能」という書き方で、使うかどうか、どの区域にかけるかは自治体が条例で決めます。

ゼロ日規制をかけるときは、都市計画や旅館業法3条3項の運用と整合させるよう求めています。3条3項は教育施設などの周りの宿泊施設の許可についての定めで、通知は、住宅地を守るために民泊を規制するなら簡易宿所なども同じように規制する、という例を挙げています。

通知に家主居住型と家主不在型を分ける記載はありません。区の条例や案には、北区や世田谷区のように家主居住型などを外すものがあります。

今ある民泊と、届出者が替わるとき

区の条例の多くは、施行日より前に届け出た住宅に従前の決まりを使います。通知も、新しく始めることの禁止と、既存の届出住宅への制限を分けて書いています。区ごとの扱いは東京23区の民泊条例の比較に載せました。

通知は、新しく始めることが禁止されたあとに届出者が替わると、新しい届出が要るので、その住宅で続けることはできないとしています。通知が挙げているのは届出者が替わる場合だけで、売買や相続などの場面までは書いていません。

ガイドラインは、住宅宿泊事業者が替わるときは変更の届出ではなく、廃業を届け出て別の事業者が新しく届け出るとしています。個人の事業者が亡くなったときは、相続人が、そのことを知った日から30日以内に届け出ます（住宅宿泊事業法3条6項）。物件を買った人や相続した人が自分の名前で続ける場合、個人から法人に替える場合も、事業者が替わるので新しい届出になると考えられます。

区域の制限がその新しい届出にどうかかるかは、条例の附則の書き方によります。名義を替える前に、届出先の区や市で確かめてください。

既存の住宅に制限をかけるときの猶予期間の長さは、通知に書かれていません。何年置くかは、条例ごとに決まります。

東京では、豊島区が12月16日から既存の民泊にも年120日の制限をかけます（条例の施行は2025年12月15日）。新宿区の改正案は、区域と日数の制限を施行の2年後から既存にもかける内容です。

ICTを使った管理の義務付け

通知の2は、事業者と住宅宿泊管理業者に苦情へ適切かつ迅速に対応する義務があること（住宅宿泊事業法10条など）を挙げています。そのための体制として、騒音計や出入口のカメラでの見守りと、過去1年分などのデータの保存を条例で義務付けることが考えられる、という書き方です。苦情に至らない騒音にも、事業者が自ら対応することを求めました。

大田区の骨子案は防犯カメラなどのICT管理を挙げ、世田谷区は家主不在型に防犯カメラなどを義務付けることを検討中です。どの機器を付け、データを何年残すかは、条例が決まってから区の案内で確かめてください。

チェックイン・チェックアウトの時間や定員の上限を条例で定めるときに、法の趣旨との関係で疑問があれば、観光庁観光産業課などに相談するよう通知は書いています。

旅館業の側で示されたこと

簡易宿所など旅館業の許可で営む民泊には、厚生労働省の2つの文書が関わります。1つ目は1月20日に改正された「旅館業における衛生等管理要領」で、周辺地域の生活環境への悪影響の防止の章（Ⅴ）が加わり、生活環境への悪影響を防ぐ一定の規制を条例などで定められると書かれました。

要領の別表は、条例の例として次のものを挙げています。

• 外から見やすい場所の標識（営業者の氏名、施設の名称、連絡先など）と、苦情に対応する責任者などの体制。
• 許可を受ける前の、周辺住民への説明。
• 宿泊者への、騒音やごみのルールと施設の使い方の説明。
• 迷惑をかける宿泊者に、その行為の中止を求めること。

指導しても改善しない営業者には、旅館業法7条の2第2項の命令や、8条の許可の取消し、営業の停止を使えます。条例で定めた措置に違反し、指導しても改善しない営業者も同じ扱いです。

2つ目は6月12日の旅館業法に関するFAQの改定で、「周辺地域の生活環境への悪影響の防止について」の項目（④）が加わりました。

同じFAQの①-1は、通知で示した設備を備えれば旅館・ホテルの施設内に職員を常駐させないことも可能という回答のまま残っています。国の基準では無人の運営も認められていて、常駐を求めるかどうかは地域ごとの条例で決まります。区と大阪市の条例は旅館業の常駐義務に載せました。

区や京都市の条例と案

新しい民泊を全期間認めない区域を設ける条例と案を、施行日（予定）の順に並べました。台東区は、2027年1月1日からのゼロ日規制を7月15日の通知に基づくものと書いています。

千代田区と江戸川区は、通知より前の7月1日から、区域を決めて民泊を全期間認めていません。千代田区は人口密集区域の家主不在型、江戸川区は住居系の8つの用途地域が対象で、江戸川区は条件を満たす家主居住型と、施行の時に届け出ていた住宅を当分の間、外しています。

京都市の案は、常駐の義務を既存の施設にも経過措置のあとでかけるとしていて、細かいところは京都市の民泊規制案に書きました。

よくある質問

通知が出たことで、今の民泊が営業できなくなりますか。

通知だけでは変わりません。通知は自治体への技術的助言で、制限は自治体の条例で決まります。既存の住宅にかけるか、猶予期間をどれだけ置くかも条例によります。

施行日の前に届け出れば、既存の扱いになりますか。

多くの区の条例は、施行日より前に届け出た住宅に従前の決まりを使います。豊島区は、12月15日以前に申請しても受理が12月16日以降なら区域の制限がかかる場合があると案内しています。区切りが申請の日か受理の日かは、届出先の区や市に確かめてください。

この記事は掲載した時点の情報をまとめたものです。個別の扱いは、建物のある自治体の判断によります。