民泊の税金（所得の区分、確定申告、消費税、宿泊税）

自分が住む家で住宅宿泊事業をして得た所得は、国税庁の資料で原則として雑所得です。宿泊料は消費税の課税対象です。総務省の一覧（2026年1月現在）で、宿泊税を設けている自治体のうち民泊の宿泊を対象にしていないのは東京都だけで、その東京都も2027年4月から対象にします。

民泊の所得の区分

国税庁の資料は、自分が住む住宅で住宅宿泊事業をして得た所得を原則として雑所得としています。理由は、宿泊料に寝具の賃貸料や清掃費、水道光熱費などの対価が含まれていて一般の不動産の貸付けと違うことと、使える家屋と宿泊の日数が限られていることです。

不動産賃貸業の人が、賃貸の契約が終わって次の契約までの間に一時的に民泊をした所得は、不動産所得に含めてよいとされています。専ら民泊で生計を立てているなど、所得税法上の事業として行っていることが明らかなら事業所得です。

この資料は2018年4月1日現在の法令で作られ、2026年11月時点も国税庁のサイトに載っています。この記事は資料に沿った一般的な説明で、自分が住んでいない家で営む場合を含め、個別の判断は税理士か税務署に確かめてください。

必要経費と按分の計算

所得は、民泊の収入から必要経費を引いた額です。国税庁の資料が挙げる必要経費の例は次のとおりです。

• 住宅宿泊仲介業者に払う仲介手数料。
• 住宅宿泊管理業者などに払う管理費用、広告宣伝費。
• 水道光熱費、通信費。
• 非常用照明器具の購入費と設置費。
• 宿泊者用の日用品の購入費。
• 民泊に使う家屋の減価償却費、固定資産税。
• 民泊に使う資金の借入金の利子。

必要経費にできる額は費用の種類で分かれ、生計を一にする配偶者などの親族に払う地代家賃は必要経費に入りません。

按分の方法として、国税庁の資料は、届出書などに書いた民泊に使う部分の床面積の割合と、1年のうち実際に泊めた日数の割合を例に挙げています。水道光熱費の計算例は次のとおりです。

消防設備の工事のように何年も使うものは、原則として減価償却で年ごとに必要経費にします。自動火災報知設備などの法定耐用年数は消防設備の耐用年数と減価償却に書きました。

確定申告と住民税の申告

給与の年間の収入が2,000万円以下で、給与を1か所から受けて年末調整を受けた人は、給与所得と退職所得のほかの所得の合計を見ます。合計が20万円以下なら所得税の確定申告は要りません（国税庁タックスアンサーNo.1900、所得税法121条）。20万円は収入から必要経費を引いた所得の額で、民泊のほかの副業などの所得も合わせます。

所得税の確定申告が要らない人も、住民税（市民税・県民税）の申告は要ります。確定申告をした人は、住民税の申告をしなくてよいとされています（大津市の案内）。細かい条件は、住んでいる市区町村の案内に載っています。

消費税の課税と免除

住宅宿泊事業で受ける宿泊料は、ホテルや旅館と同じく消費税の課税対象です。住宅の貸付けは非課税ですが、貸付期間が1か月未満の場合と、旅館業の施設の貸付けは課税です（国税庁の資料 問7）。

納税が免除されるかどうかは、次の表の順に見ます。

民泊にかかる宿泊税

宿泊税は自治体が独自に設ける法定外目的税で、宿泊者に課されます。宿泊施設の経営者が宿泊者から預かって納める特別徴収の仕組みで、民泊も対象の自治体では民泊の事業者が預かります（総務省の一覧、東京都のチラシ）。

総務省の一覧（2026年1月現在）で、課税の対象を旅館・ホテルの宿泊に限っているのは東京都だけです。ほかの道府県と市町村は、住宅宿泊事業の宿泊も課税の対象にしています。

東京都は2027年4月1日から、簡易宿所と民泊（特区民泊、新法民泊）の宿泊も対象にし、税率を宿泊料金の3%に変えます。改正の中身は東京都の宿泊税と民泊のとおりです。

2026年に始まる予定として同じ一覧に載っている自治体は次のとおりで、いずれも民泊の宿泊を対象に含みます。

一覧は2026年1月現在のもので、予定どおり始まったかは建物のある自治体に確かめてください。2026年9月30日には、白浜町、大分県、鹿児島市、指宿市の宿泊税の新設と、長崎市の変更に総務大臣が同意しました。民泊が対象になるかと始まる日は、それぞれの条例で決まります。

住宅ローン控除と売るときの特別控除

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、床面積の2分の1以上を専ら自分の住まいに使っていることが要件の一つです（租税特別措置法施行令26条1項、タックスアンサーNo.1211-1）。民泊に使う家屋で受けられるのは、現に生活の本拠として使っている家屋だけです（国税庁の資料 問5）。

この記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の扱いは、届出先の自治体や税務署などの判断によります。