大阪市の特区民泊の新規受付終了と、その後の旅館業の規制

大阪市は2026年5月29日で、特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）の新規受付を終えました。認定済みの施設の居室の追加や床面積の増加の変更認定申請も同じ日に終わり、それまでに認定を受けた施設は従来どおり営業できます。旅館業の側では10月30日に条例改正が施行され、宿泊者がいる間の常駐が求められるようになりました（内容は2026年11月7日時点）。

受付を終えたものと続けられるもの

市のページによると、5月29日で次の申請と届出の受付が終わりました。特区民泊にかかる消防法令適合通知書の交付申請も、この中に入っています。

認定済みの施設は営業を続けられますが、居室を増やす、床面積を広げるといった変更の認定は申請できません。ほかの変更の扱いは、市の観光課など、ページに載っている担当で確かめてください。

受付の終了は、2025年9月30日の市の会議（民泊をはじめとする宿泊対策プロジェクトチーム会議）で方針が決まりました。2025年11月28日には、関西圏国家戦略特別区域の区域計画の変更が内閣総理大臣の認定を受けています。

10月30日に施行された旅館業の条例

大阪市は旅館業の条例（大阪市旅館業法の施行等に関する条例）を改め、2026年10月30日に施行しました。変わったのは次の3か所です。

常駐の定めには附則の経過措置がありません。市の施行の案内も、常駐の対象を、すべての旅館・ホテル営業と簡易宿所営業の施設としています。前から許可を受けている施設にも、10月30日から常駐がかかります。

常駐する場所は旅館業の施設の中です。市の旅館業法に関するガイドラインは、玄関帳場を置かずに管理事務室（施設の周囲1,000m以内）を設ける施設では、管理事務室の中も含むとしています。1か所の管理事務室で複数の施設を見るなら、施設の数に応じた広さの管理事務室に複数の従業員を置くなどの体制を求めています。

市は構造設備確認票に常駐の体制の確認欄を加え、具体的な常駐の体制は許可申請の現地調査のときなどに確かめるとしています。規則、審査基準、指導要綱の改正の意見募集は、9月18日から10月17日まででした。東京23区の常駐の条例との違いは旅館業の常駐義務に書きました。

3条と12条で従前の例になるのは、次の申請です（附則2〜4項）。

• 施行日の前に出した許可の申請。
• 施行の時に旅館業の許可を受けている施設を使う、新しい許可の申請。
• 施行日の前に、構造設備の概要などを市に届け出る事前の届出をした施設を使う、許可の申請。

これに当たらない申請は、施行日のあとなら新しい定めで審査されます。

特区民泊の施設を旅館業に移すとき

特区民泊は、認定を受けると旅館業法の許可の規定が適用されない制度です（国家戦略特別区域法13条）。常駐を定めた9条は旅館業法4条2項の措置の基準で、旅館業の営業者が守る決まりです。認定済みの施設を旅館業の許可に移すと、宿泊者がいる間の常駐が要ります。

3条と12条について附則3項が従前の例とするのは、施行の時に旅館業法の許可を受けて設置されている施設を使う申請で、市の案内は事業譲渡や引継ぎなどによる申請と説明しています。特区民泊の認定施設は旅館業法の許可を受けていないので、この書き方には当たらないと読めます。そうであれば、施行日の前に事前の届出をしていない限り、3条と12条も新しい定めで審査されます。

3条12号の建物に人が住んでいる部分の数え方は、市のガイドラインでは、特区民泊の滞在者と住宅宿泊事業の宿泊者は居住者に当たらず、通常の賃貸借で入居者がいる部屋は当たる、という扱いです。どの定めがかかるかは、移す前に市の保健所（環境衛生監視課）で確かめてください。

消防の設備の基準は、特区民泊、旅館業、住宅宿泊事業のどれでも同じ物差しで決まります。特区民泊の消防に、制度ごとの違いと手続きの順番を書きました。大阪市の旅館業の許可申請では、消防法令に基づく適合通知書が添付書類に入っています。

大阪市の届出住宅と認定の数

観光庁の一覧では、大阪市の住宅宿泊事業（年180日まで）の届出住宅は、7月15日の2,256件から9月15日の2,043件に213件減りました。同じ2か月で、事業廃止の件数は279件増えています。

特区民泊の認定居室数は、全国で4月末の26,167室から6月末の30,921室に増えました（同じ一覧）。大阪市だけの認定施設の数は未確認です。

この記事は掲載した時点の情報をまとめたものです。個別の扱いは、建物のある自治体の判断によります。