特定一階段等防火対象物と3階建ての民泊

特定一階段等防火対象物は、3階以上か地下に宿泊室や飲食店などの特定用途の部分があり、そこから地上へ直通する階段が1つしかない建物です。その階段が屋外階段か、避難上有効な構造の階段なら、1つでも当たりません。屋内階段が1つの3階建ての戸建てを家主不在の民泊にすると、多くはこの建物に当たります。

当たる建物の条件

条件は消防法施行令の4条の2の2第2号と36条2項3号に書かれていて、どちらも同じです。特定用途は火災の危険が高いとされる用途で、(5)項イ（旅館やホテルと同じ区分）の民泊も飲食店も店舗も入ります。

階の条件は避難階以外の階で、1階と2階は除かれます。避難階は直接地上へ出られる階のことで、普通は1階です。

だから対象は3階以上と地下で、地下のない2階建ては当たりません。傾斜地で3階から直接地上に出られるなら、その階は避難階なので数えません。

階段は、その階から避難階か地上へ直通するものだけを数え、傾斜路も階段に含みます。1つでよい階段は2種類あります。1つは屋外階段です。

もう1つは消防法施行規則4条の2の3の避難上有効な構造で、建築基準法施行令123条と124条の避難階段（屋内のものは消防庁長官が定める部分を持つもの）か特別避難階段を指します。避難階段は階段室を耐火構造の壁で囲むものなので、普通の戸建ての階段はこの形ではありません。

同じ階でも、避難上有効な開口部のない壁で区切られているときは、区切られた部分ごとに階段を数えます。

3階建ての戸建て民泊で変わること

点検をする人

自分で点検できる建物から外れるので、消防庁の点検アプリで済ませることはできません。機器点検が6か月ごと、総合点検が1年ごとで、報告は年1回です。点検票は点検した人が作り、報告は関係者の名前で出します。

防火対象物点検

収容人員が30人以上なら、消防設備の点検とは別に防火対象物点検が要ります。防火対象物点検資格者が年1回、防火管理の業務、避難施設の管理、設備が付いているかどうかなどを確かめて、建物の管理について権原を持つ人が消防署に報告します（消防法8条の2の2）。

防火管理者の選任が要るのも同じ30人からです。30人未満なら、どちらも要りません。

避難器具

3階以上の階で、地上へ直通する階段が2つない階は、その階の収容人員が10人以上で避難器具が必要です（消防法施行令25条1項5号）。収容人員は階ごとに数えます。

3階にベッドが5台と15㎡の居間があれば、居間を休憩の部分として3㎡で割ると、ベッド5人と居間5人で10人です。細かいところは民泊の収容人員の数え方に書きました。

施行令25条1項5号には屋外階段の例外がありません。屋外階段が1つの建物は特定一階段等から外れますが、避難器具の条件には当たります。ただ、屋外の避難階段など一定の階段があれば、個数を減らせて、1個に満たないときは付けなくてよい規定があります（消防法施行規則26条2項）。

3階に使える避難器具は、滑り台、避難はしご、救助袋、緩降機、避難橋、避難用タラップで、収容人員100人以下なら1個以上です。固定式の金属製避難はしご、救助袋、緩降機の設置は甲種第5類の消防設備士の工事で、着工届も要ります。

特定一階段等に付ける器具には条件が足され、次のどれかにします（同規則27条1号）。

• 安全に避難できる構造のバルコニーなどに付ける。
• いつでも使える状態で置く。
• 1動作で使えるものにする。

置き場の出入口の上か近くに分かる表示をして、階段室の出入口付近にも置き場を示す標識を付けます（同3号）。点検は機器点検と総合点検の両方です。窓の外の降下する場所に室外機や物を置くと使えなくなるので、清掃のときに見ておきます。

特小の感知器

2024年7月の省令改正で、特定一階段等も、延べ面積か床面積が300㎡未満なら特小を使える形になりました。感知器は居室と2㎡以上の収納などに加えて、階段、傾斜路、廊下、エレベーターの昇降路、パイプダクトなどにも付けます（省令3条2項3号ハ）。

3階建ては警戒区域（火災の場所を区別する単位）が2つ以上になるので、感知器は火災の出た警戒区域を特定できる機種にします（同項2号）。電波が届かず中継器が要ると、消防設備士の工事と着工届が必要です。消防庁のリーフレットは、階数などによって特小を使えない場合があると書いているので、特小を前提に見積りを取る前に消防署で確かめます。

通常の自動火災報知設備を付ける場合も基準が変わり、階段の感知器は垂直距離7.5mごとになります（消防法施行規則23条4項7号ヘ）。受信機で音響を止めていても、火災の信号を受けると一定時間内に鳴る状態へ戻す仕組みが要ります（同24条2号ハ）。

マンションやビルの3階以上で民泊をするとき

屋内階段が1つの小さなビルやアパートで、3階以上の部屋を家主不在の民泊にすると、建物は(16)項イ（複合用途）になり、特定一階段等にも当たります。2階の部屋だけなら当たりません。

(16)項イは延べ面積が300㎡未満なら、自動火災報知設備は民泊の部分に付ければ足ります。特定一階段等に当たると、延べ面積にかかわらず建物全体に必要です（消防法施行令21条1項7号、9条）。延べ300㎡未満なら建物全体に特小を付ける形にできますが、1室の民泊のために共用部の工事が要るので、管理組合や他の所有者の同意が必要です。

民泊の部分が延べ面積の10%以下で300㎡未満の建物（小規模特定用途複合防火対象物）は、住戸などの部分の感知器を省ける規定があります（消防法施行規則23条4項1号ヘ）。この規定は特定一階段等の建物を除いておらず、消防庁もこの組み合わせの扱いを示していないので、範囲は消防署で確かめてください。点検の資格（消防法施行令36条2項3号）にはこの建物を除く決まりがなく、階段の感知器を7.5mごとにする決まり（消防法施行規則23条4項7号ヘ）はこの建物を除いています。

地上へ直通する階段が1つの建物の3階以上の階では、避難器具の10人の線も、同じ階のほかの住戸や用途の人を含めて数えます。

階段の数とは別に3階建てで確かめること

消火器は、延べ面積が150㎡未満でも、3階の床面積が50㎡以上なら必要です（消防法施行令10条1項5号）。

届出住宅には、消防法とは別に国土交通省の告示（平成29年第1109号）の安全措置があります。戸建てで宿泊者が使う部分を3階以上に設けるには、耐火建築物にするのが原則です。次の全部に当たれば、3階まで使えます。

• 延べ面積が200㎡未満。
• 警報設備を付けている。
• 階段などの竪穴部分を間仕切壁か戸で区画している。

相談先は住宅宿泊事業の窓口と建築の窓口です。

消防庁の立入検査標準マニュアルは、直通階段が1つの建物を、優先して重点的に検査する対象に挙げています。階段は唯一の避難経路になるので、荷物や清掃用具を置かないようにします。

物件を決める前に消防署で確かめること

特定一階段等に当たると、点検を人に頼む費用と、条件によっては避難器具の費用が増えます。買う前や借りる前に図面を持って消防署へ事前相談に行き、次のことを聞いておきます。

• この建物が特定一階段等に当たるか。3階や地下の使い方、階段の構造、(16)項イなら民泊の部分の割合も見てもらいます。
• 3階の収容人員と避難器具の要否、消防法施行規則26条の減免に当たるか。
• 特小を使えるか、感知器をどこまで付けるか。
• 防火管理者と防火対象物点検の対象になるか。

階段を増やす、屋外階段に替えるといった方法で外すことも考えられますが、建築の工事になるので、建築の窓口か建築士に相談します。

よくある質問

3階を宿泊に使わなければ当たりませんか。

戸建ての民泊は棟全体で用途を判定するので、3階を宿泊に使わないだけで外れるとは言えません。宿泊者と住む人の部分が共用なく分かれている建物は、別の扱いになることがあります（消防予第2号 問9）。図面で消防署に確かめてください。

地下に寝室がある2階建ても当たりますか。

地下は避難階以外の階に入るので、地上へ直通する階段が1つで、屋外階段でも避難上有効な構造でもなければ当たります。地下の階から直接地上に出られるなら、その階は避難階なので数えません。

この記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の建物の扱いは、建物のある地域の消防署の判断によります。